For virksomheder i alle størrelser er leje af lokaler en stor post på budgettet. En ny kortlægning af københavnske virksomheders behov i forbindelse med erhvervslejemål peger på, at virksomheder kun i mindre grad har det lange lys på, når det gælder leje af kontorer.
»Det kan godt være, du som virksomhed troede, at du kunne lægge planer for de næste to, tre eller fem år,« siger Morten Kjær fra NoA Consulting, der står bag analysen. Kjær fortsætter: »Men sådan noget som det hér, er ikke noget man kan gardere sig imod.«
Nye arbejdsmønstre
Med »det hér« henviser Morten Kjær naturligvis til corona-krisen. Den har nemlig indflydelse på, hvilke krav virksomheder stiller til deres fysiske omgivelser og dermed for valg af erhvervslejemål. Et vigtigt spørgsmål er, hvor mange tilstedeværende medarbejdere, lokalerne skal skabe plads til. Under corona-krisen har mange oplevet, at kontormedarbejdere kan arbejde hjemmefra. Ifølge Morten Kjær er den tendens dog ikke rodfæstet endnu.
Morten Kjær, direktør, NoA Consulting »Som virksomhed må den binding, du går ind i, ikke være med til at tage livet af din virksomhed bagefter«
»Af analysen kan vi faktisk ikke se et øget behov for mindre lejemål,« siger Morten Kjær.
Han tilføjer, at det aktuelle mønster er knyttet til en reaktion på corona, og at man først kan sige noget mere solidt om vores nye arbejdsmønstre om et års tid. På tilsvarende vis er ønsker om enkeltkontorer eller større mødelokaler heller ikke slået igennem. Til gengæld er der kommet større fokus på kunne sidde isoleret fra andre virksomheder.
»Vores analyse er et øjebliksbillede af, hvordan det ser ud lige nu,« siger Morten Kjær. »Men faktisk er der ikke de store ændringer i kundernes søgekriterier hvis vi sammenligner med tidligere.«
På top fire over kriterier, lejerne lægger vægt på, ligger fortsat lejemålets indretning og størrelse, en pålidelig udlejer, konkurrencedygtige priser og gode parkeringsforhold. Dog kan man se, at hvor istandsatte lejemål tidligere lå nummer fem på listen, så må den nu se sig overhalet af både ønsket om nemt at kunne komme ud af kontrakten og muligheden for at sidde isoleret fra andre virksomheder.
De fleste af kriterierne er grundlæggende værdier, som skal være i orden for at virksomhederne kan se sig selv i lokalerne, men kontraktforhold er et kriterie, man ikke nødvendigvis forventer, men som i den grad giver udlejer mulighed for at skille sig ud fra konkurrenterne.
Vil slippe for bindingsperioder
Allerede før corona-epidemien ramte, havde kundernes behov for mere fleksibilitet i erhvervslejemål vist sig, men behovet er blevet fremskyndet af udviklingen. Kunderne vil nemlig gerne slippe for uopsigelige kontrakter og lange bindingsperioder, og have muligheden for nemt at flytte til noget større eller til noget mindre, hvis vokseværk eller nedskalering kræver det. Og det med kort varsel.
»Med den stigende usikkerhed er kunderne bekymrede for at indgå en lejekontrakt med lang uopsigelighedsperiode,« siger Signe Dybdal Knudsen, som er salgs- og udviklingsdirektør i Jeudan. Hun oplyser, at Jeudan har sløjfet uopsigeligheden og nu tilbyder sine kunder opsigelsesvarsel på ned til tre måneder.
Fleksibilitet som risikominimering
Morten Kjær omtaler corona-krisen som en »stegepande i hovedet« for virksomheder og deres planlægning.
»Men én ting man kan gøre, er at minimere risiko og sikre kapitaldækning,« siger han.
Han påpeger, at det især for mindre virksomheder kan gøre enorm forskel, om de nemt kan komme ud af et lejemål. Det kan forklare det øgede behov for fleksibilitet i erhvervslejemål.
»Som virksomhed må den binding, du går ind i, ikke være med til at tage livet af din virksomhed bagefter,« siger Morten Kjær og tilføjer, at virksomheder er mere fokuseret på bindingsvilkår end tidligere.
Kunder og ikke mursten
Trods den nye tendens i retning af fleksibilitet, vægter kunderne stadig tillid og service højt, når de skal vælge udlejer. Signe Dybdal Knudsen ser Jeudan som et modspil til de mere kortsigtede aktører i ejendomsbranchen. Hvor de har fokus på at købe og sælge ejendommene, så køber Jeudan ejendommene for at beholde dem.
»Vi lever ikke af vores mursten, vi lever af vores kunder, og det er vi ret bevidste om,« siger Signe Dybdal Knudsen og nævner, at netop Jeudans langsigtede perspektiv gør, at der er fokus på samarbejdet med eksisterende kunder og evnen til at møde deres eventuelt ændrede behov frem for hele tiden at skulle ud og finde nye.
