Råderetten over en fast ejendom er afgørende for den interesse, ejendommen har for potentielle købere, og det er ikke overraskende, at begrænsninger i råderetten er afgørende for ejendommens værdiansættelse.
Der er mange måder, hvorpå råderetten over en fast ejendom kan indskrænkes, og en af disse måder er ved tinglysning af servitutter (også kaldet byrder) i tingbogen.
Hvad er en servitut?
En servitut er i realiteten en aftale vedrørende en fast ejendom, der indskrænker den ene parts råderet over ejendommen, mens den anden part (den påtaleberettigede) opnår en eller flere rettigheder over den pågældende ejendom.
At være påtaleberettiget på en servitut betyder, at servitutten som udgangspunkt ikke kan ændres eller aflyses, uden at den påtaleberettigede har givet tilladelse hertil.
I Danmark er det i højere grad reglen end undtagelsen, at der er tinglyst servitutter på en fast ejendom, og servitutternes indhold kan vedrøre mange forskellige forhold, herunder:
- Ejendommens bebyggelse og benyttelse
- Hjemfaldspligt
- Forkøbsrettigheder
- Pantsætningsforbud mv.
Københavns Kommune berettiget til at opkræve tillægskøbesum
I en dom fra Østre Landsret fra november 2019 tog landsretten stilling til, hvorvidt en tinglyst servitut i parternes aftale (skøde) om overdragelse af en fast ejendom fra Københavns Kommune til Samvirkende Boligselskaber gav kommunen grundlag for at kræve en tillægskøbesum som betingelse for en lempelse af servituttens udnyttelsesbegrænsende bestemmelser.
Søren Damgaard, advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom »Servitutterne forpligter efterfølgende ejere, uanset om køber har læst tingbogen eller ej, og det er derfor vigtigt, at køber gennemlæser servitutterne for at undgå ubehagelige overraskelser.«
Af skødet fremgik blandt andet, at grundene alene måtte bebygges i tre etager, at det samlede etageareal ikke måtte overstige 11.052 m2, og at der ikke fremtidigt måtte bebygges yderligere. Som betaling for at give den ønskede tilladelse krævede kommunen en tillægskøbesum, der blev opgjort til kr. 14.278.500.
Samvirkende Boligselskaber anfægtede lovligheden af opkrævningen og anlagde sag med påstand om, at kommunen skulle anerkende ikke at være berettiget til at opkræve noget beløb. Københavns Kommune oplyste, at der var lignende servitutter på cirka 10.000 andre ejendomme i kommunen.
Landsretten udtalte indledningsvist, at en servitut, der varetager blandt andet planlægningsmæssige og byggetekniske formål, skal være klart formuleret, hvis den tillige skal kunne danne grundlag for opkrævning af en tillægskøbesum. Servituttens ordlyd blev imidlertid anset for at leve op til dette krav, da den entydigt var formuleret som et forbud mod bebyggelse ud over 11.052 m2. Landsretten fandt derfor, at Københavns Kommune var berettiget til at forlange betaling af tillægskøbesummen.
Vær opmærksom
Alle servitutter bør forelægges køber i forbindelse med salget af en fast ejendom, og køber skal sørge for grundigt at undersøge, hvilke servitutter der er tinglyst, og hvordan servitutterne indskrænker råderetten over ejendommen.
Servitutterne forpligter efterfølgende ejere, uanset om køber har læst tingbogen eller ej, og det er derfor vigtigt, at køber gennemlæser servitutterne for at undgå ubehagelige overraskelser.
